"十四五"房地产走向 计划建议这些表述很要害

   房住不炒的基础原则之下,房地产在新阶段被赋予许多新涵义、新要求,读懂“十四五”计划建议的相干表述,无论是从业者还是购房者,都将受益匪浅。

11月3日,中共中央宣布《关于制订公民经济和社会发展第十四个五年计划和二〇三五年前景目的的建议》,不仅为“十四五”计划定了调,还提出了2035年我国经济社会发展的前景目的。
通读整份文件可以发明,在百年未有之大变局下,不少领域的战略方向和工作重点产生了变化。就地产而言,长达两万字的文件,直接涉及房地产的不过数百字,然而蕴含的内容却十分丰盛,与此前相比,部分定调有了性质上的区别。

图/新华社发

意料之中不变的部分,是保持房住不炒的基础原则,那么在这个大原则下,“十四五”对房地产行业的提法,有了哪些细微的变化?提出了哪些发展方向,蕴含了怎样的行业机遇?还会出台重量级的调控政策吗?
我们一一来剖析解读。
关注金融风险,强调均衡发展
原文表述:“推进金融、房地产同实体经济均衡发展”
文件最早提到房地产的表述是这一句,它呈现在“畅通国内大循环”章节中,阐明“均衡发展”要照料到“依托壮大国内市场,形成公民经济良性循环”这个前提。
国内国际大循环是中央预判内外发展形势,新近提出的发展格式,其中涉及到经济链条、产业链条、资金链条以及生产、分配、流通、消费等多个环节和层次的战略思考与再定位。
房地产是比拟特别的行业,它既具有实体经济属性,也有较强的金融属性。多年以来,房地产作为公民经济的支柱产业,承载着经济增长、处所财政收入和金融市场稳固等多项职能。
然而,过去的10多年间,连续上涨的房价不仅大批挤占了金融资源,挤压了实体经济的发展空间,还导致生涯成本上涨,严重透支了中国老百姓消费升级的空间。
更为紧急的是,不断堆高的金融杠杆和逐渐积聚的房地产泡沫,已经成为经济中最大的“灰犀牛”,时刻要挟着我国金融体系的安全。
所以,“十四五”计划建议明确表现,要推进金融、房地产同实体经济均衡发展,警示的就是这一层风险,目标就是要打消公民经济对房地产的依赖,让它和实体经济步调一致、共同发展。
当然,强调均衡发展,落点还是发展,不是绝对的限制发展,而是要在“规模上、构造上”适度调剂,实现房地产与上下游、产供销的有效连接。
从“推进”二字也可以看出,中央的态度仍然是“支撑”,而不是“节制”。十九大以来,中国经济已经从高速增长转向高质量发展,房地产行业也不会例外。随同着20多年的高速发展,我国房地产的供需形势已经产生根本转变,人均住房面积已经到达40平方米,市场趋于饱和,甚至局部已呈现严重库存。
在这样的背景下,不完整刹车,而是转为对房地产市场做构造性的调剂,也是符合新时期发展主题的一个必然要求。
须要注意的是,发展金融和房地产,初衷是为“实体经济”“扩展内需”服务的,这个“发展”要联合深化供应侧构造性改造来懂得,更增强调创新驱动、高质量供应引领和创造新需求。
前段时光,金融科技领域产生的有名平台企业被约谈上市被叫停、金融监管部门对外表态“资本不要去玩钱生钱的游戏”,其实都是一个逻辑,要搞明白自己的定位和价值,别想偏跑偏了。
突出住房匆匆消费价值,“稳”字当头
原文表述:“匆匆进住房消费健康发展”
房地产同时具有消费和投资两种属性,消费属性包含刚性住房需求和改善性住房需求,二者会随同着人口数量和城镇化率的晋升而增添,而投资属性也可以说是地产的金融属性,通常来自预期资产价值升值和未来的租金收入等等,其周期性更强一些。
文件此处强调了“住房消费”,并没有提到投资,也是反应了“房住不炒”的基础政策。
2009年,为了应对国际金融危机带来的冲击,国务院第一次提出“稳固住房消费”的概念,2014年国务院重提“稳固住房消费”,并将其列入六大消费领域之一。
面对疫情冲击和庞杂的国际环境,今年中央提出“双循环”新发展格式,扩展内需和匆匆进消费是“双循环”格式的主要内容,因此,在“十四五”计划建议中提出“匆匆进住房消费健康发展”,有着深远的战略意义。
与过去“稳固住房消费”的提法不同,本次表述为“匆匆进住房消费健康发展”,其中包括两层意思。
一是“匆匆进”,相比之前的“稳固”更加积极,未来应当会有具体的匆匆进住房消费的政策办法出台。
二是“健康发展”,指动身展是以匆匆进消费为目标,但也仍然是健康第一,如果出乱子,那可就另说了。
同时要注意,文件中提到的“住房消费”,并不是单纯指买房卖房,而应当是包括租赁住房、装修正造、品质改善、晋升服务等更大范畴的消费需求,上下游还链接着建材家居、家装、康养、物业等多个行业,可说是“一子落而满盘活”,里面的市场机会值得深挖。
当然,也不要期待2009年和2014年的政策强刺激再次上演,在“房住不炒”的原则之下,“稳”字当先,任何投机性炒房行动,毫无疑问会受到严格打压。
原文表述:“保持房子是用来住的,不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,匆匆进房地产市场安稳健康发展”
2016年底的中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”,在此基本上,住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”目的,之后许多部门都陆续出台了配套政策,涉及融资、土地、税金等各个方面。
本次将“房住不炒”写入“十四五”计划建议,是中央地产调控政策方针的一种延续。
由于房子的投资属性常常超出消费属性,成为企业和居民投资避险、保值增值的主要工具。在投资、投机需求的推进下,房价暴涨容易致使泡沫累积,金融风险加剧,会直接要挟到实体经济的发展和国度的经济安全。
“房住不炒”的目标就在于,让房地产真正回归到居住属性,弱化其投资属性,并且严格打击炒房的行动。从目前来看,在该原则指点下,本轮房地产调控取得了良好后果,房价涨幅趋缓,地产市场开端走向安稳健康发展的轨道。
相信在今后相当长的时光里,“房住不炒”的总基调都不会再变了,变化只是细化到每个城市“因城施策”甚至每个市场主体“因企施策”的具体举动,比如前段时光的“三条红线”。房地产市场参与各方,比如处所政府、金融机构、房企、中介机构、购房者都应充足认识到这一点。
当然,本次文件中也并未有遏制房地产市场发展的意思,最显明的一点就是未提及市场颇为关怀的房地产税。
保障性住房和租赁住房会是大机会
原文表述:“有效增添保障性住房供应,完美土地出让收入分配机制,摸索支撑应用集体建设用地依照计划建设租赁住房,完美长租房政策,扩展保障性租赁住房供应”
毫无疑问,限购和限贷等行政手腕更多是争夺时光,要想从根本上解决地产问题,还是要大力发展保障性住房。

2018年6月4日,在深圳市龙华区拍摄的保障性住房项目龙悦居。图/新华社发

由于历史原因,我国住房供给系统长期存在着商品住房与保障性住房供应不平衡、住房销售与住房租赁发展不平衡的问题,保障性住房始终是住房供给的一个短板。
2016年以来,政府在调控思路上逐渐向保障性住房、租赁住房倾斜,包含多渠道增添租赁住房供给,开展集体土地建租赁住房试点,等等。据统计,目前我国房屋租赁市场规模已经超过2万亿元,十年后市场规模将超过4万亿元。
此处,“十四五”计划建议关于扩展保障性租赁住房供应的这一段表述,至少有以下两层内涵:
第一,完美土地收入分配机制,加速集体土地入市。“完美土地出让分配机制”,意味着集体土地入市不平等、土地资源配置不合理以及增值收益分配不公等问题将得到有效解决。这也是未来推出房地产税的一个前提,而房地产税的出台,也符合我国树立房地产长效机制的政策导向。
与此同时,租房市场的难题是土地成本太高,导致住房租赁企业难以盈利,行业发展受到严重制约。本次文件中“摸索支撑应用集体建设用地依照计划建设租赁住房”意味着,有望加速推广应用集体土地建设租赁住房的试点工作,希望尽快打破僵局。
2017年以来,国务院先后批复了18个城市应用集体土地建设租赁住房试点,今年开端实施的土地管理法则为集体土地建租赁住房打扫了制度障碍,再加上《国务院关于构建更加完美的要素市场化配置体制机制的意见》等配套文件的实施,相信在“十四五”期间集体土地将加速入市,为增添租赁住房提供更多支撑。
第二,完美长租房政策。这是“十四五”计划建议中的一个新提法,意味着专业化的长租机构将迎来发展机遇。
数据显示,目前我国的租房人群有2亿左右,近十年我国房屋租赁企业年注册量出现几何增长,2019年更是创下注册37.5万家的历史新高。然而,今年长租公寓市场受到疫情影响,持续爆出倒闭或暴雷的事件,社会影响较差。
2019年12月,住建部、国度发改委等六部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,2020年9月,住建部又颁布的《住房租赁条例(征求意见稿)》。
“十四五”计划建议重点提出“完美长租房政策”,意味着政府已经意识到长租房市场存在的问题,未来有望在解决租购同权问题、降低租赁用地成本以及改善租住品质等方面,展开更多的尝试。
“新型城镇化”:以人为核心,告别造城活动
原文表述:“推动以人为核心的新型城镇化。实施城市更新行为,推动城市生态修复、功效完美工程,兼顾城市计划、建设、管理,合理肯定城市规模、人口密度、空间构造,匆匆进大中小城市和小城镇和谐发展。强化历史文化维护、塑造城市风貌,增强城镇老旧小区改革和社区建设……”
习近平总书记在11月1日的《求是》杂志发表文章指出,要把人民性命安全和身材健康作为城市发展的基本目的。目前,我国常住人口城镇化率已经到达60.6%,今后一个时代还会上升。要更好推动以人为核心的城镇化,使城市更健康、更安全、更宜居,成为人民群众高品质生涯的空间。2016年12月26日在湖北省宣恩县椒园镇水田坝村航拍的一处易地扶贫搬迁集中安顿小区。图/视觉中国
这一思想在“十四五”计划建议中得到了充足的体现,延续了“十三五”计划建议中“推动以人为核心的新型城镇化”的提法,并且参加了新的内容,如特殊提到“实施城市更新行为”和“推动城市生态修复”等等。
首先,“要更好推动以人为核心的城镇化”是一句非常深入的话,指出了此前我国城镇化过程中存在的一些问题。比如,各个城市以经济发展为核心,城镇化建设演变为轰轰烈烈的造城活动,导致地价和房价飙涨,城市筑起围栏,产业背上负担,年青人进不去留不下,呈现一个个“鬼城”“空城”。
本次文件明确提出“以人为核心”,就意味着曾经“摊大饼”式、粗放的城市扩张发展之路已经遭到摒弃,“内涵集约式”“高质量发展新路”成为城市发展要害词。市场预期,未来会落地一些人口、人才引进政策,树立保障人才房系统,户籍门槛会逐步放低,让人们能够安居乐业,实现城市之间的双向流动。
毫无疑问,这才是新型城镇化发展的方向,也是地产行业发展的一个机会所在。
另外,城镇化进入新阶段之后,城市更新将成为一个主要抓手。2016至2019年间,政府不断出台有关城市更新的政策,指出要因地制宜推动城市更新,增强配套设施建设,优化土地存量供应,改善城乡人居环境,对于城市更新的器重水平进一步增强。
2019年7月30日,中共中央政治局会议指出,要稳固制作业投资,实施城镇老旧小区改革、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推动信息网络等新型基本设施建设。在同年12月召开的中央经济工作会议上,“增强城市更新和存量住房改革晋升,做好城镇老旧小区改革”被列入2020年重点工作。
统计显示,全国目前共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米,投资规模可达4万亿元,由此可见,无论是对稳投资还是匆匆消费,城市更新都具有宏大的推进作用。
看好中心城市、城市群与现代都市圈的溢出效应
原文表述:“优化行政区划设置,施展中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈。推动成渝地域双城经济圈建设。推动以县城为主要载体的城镇化建设”
2013年以来,中央提出将城市群作为推动国度新型城镇化的主体形态,2016年“十三五”计划纲领中,又明确表现要“加快城市群建设发展”,并对全国19个城市群和2个城市圈的建设目的和方向做出了具体要求。
目前,我国的长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝城市群这四大城市群,以大约11%的领土面积,创造了超过全国45%的GDP,其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀城市群都较为成熟,只有成渝城市圈正处于快速上升的时代。
事实证明,加强中心城市和城市群等经济和人口承载才能,是符合客观发展规律的,但城市发展并不能只斟酌规模经济效益,必需把生态和安全放在更加突出的地位。
尤其是,城市单体规模不能无穷扩张,否则将会带来一些“城市病”。而这个问题,完整可以通过建设一批产城融会、职住平衡、生态宜居、交通方便的郊区新城,推进多中心、郊区化发展来解决。
就本次会议来说,更强调“十四五”期间的空间布局,即各城市之间要和谐发展,这也与近年来城市群的产业转移和升级过程相吻合。
实际上,由于受到城市发展空间及配套设施等各类限制,部分已有产业正在或规划转移至周边区域,一方面为核心城区导入创新产业提供条件,另一方面,由于要素成本的晋升,部分企业也须要转移至周边地域。
以深圳为例,作为改造开放后发展红利最为突出的地域之一,深圳在数十年间迎来了快速的发展,但是生产要素成本不断晋升、有限的土地亦限制了部分企业扩展生产需求,因而部分产业转移至东莞等地域,带动了当地经济的繁华。

图/IC photo

我们相信,随着“加快城市群和都市圈轨道交通网络化”和“建设现代化都市圈”等相干鼓励办法的出台,未来将会看到越来越多“新型城镇”的呈现。
原文表述:“深化户籍制度改造,完美财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策,强化基础公共服务保障,加快农业转移人口市民化”
“十四五”计划建议提出,把城镇新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩,这会让抢人大战进一步升级,而各地城市落户门槛也会进一步降低。长安米贵,白居不易,对不少新市民来说,城市的生涯成本还是比拟高的。
物业、养老、大健康等领域将迎来新机会
原文表述:“推进生涯性服务业向高品质和多样化升级,加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业,增强公益性、基本性服务业供应。推进服务业尺度化、品牌化建设”
本次“十四五”计划建议首次提及“物业”,可以懂得为,随同今年的新冠肺炎疫情,百姓对物业的主要性越来越认可。同时,随着我国地产行业迈入存量时期,优质的物业管理公司也将引领新的消费需求,成为扩内需、匆匆消费的一个主要抓手。
市场预期,未来物业的细分赛道可能享有国度政策的支撑,并且随同着科技赋能和服务品质的晋升,出生一批优秀的标杆企业。而从最近一两年房企在物业领域的行为和运作来看,这个预期应当不会很远。
原文表述:“积极开发老龄人力资源,发展银发经济。推进养老事业和养老产业协同发展……培养养老新业态,构建居家社区机构相和谐、医养康养相联合的养老服务系统……”
国度统计局的数据显示,我国的老龄化水平连续晋升,2019年我国65岁以上人口占比已达12.6%,老年人口与劳动年龄人口之比达17.8%。在此环境下,本次会议对老龄化的应对定位显明晋升,已经由“行为”上升至“国度战略”。
对于房地产行业来说,可能须要打造更合适老年人居住的住房产品线,包含建筑、户型和社区配套等方面,以及建设养老社区等等,这也为房企的转型发展提供了一个主要方向。
停止语
在百年未有之大变局下,房地产行业同样存在新的挑衅和机会。此次十九届五中全会公报中,“发展”和“新”为最高频词汇,分离呈现了72次和66次,显示我国各项事业发展正在重大变更中迈向新的历史机会。
在此背景下,房地产行业的整体基调将继续维持安稳,而城市群发展的逻辑亦将延续,未来更多成长会呈现在二三线城市及都市圈,房地产企业只有抓住了“创新”和“高质量”的主脉搏,能力更好地拥抱未来。